Het doel van de meting

Als gezegd gaat het bij de meting om de zo objectief mogelijke vastlegging van de actuele onderhoudsstaat van gebouwen en installaties. Hiermee kan de vastgoedbeheerder bepalen welke onderhoudswerkzaamheden het beste kunnen worden gepland in het licht van de plannen die de beheerder heeft met zijn bezit in de toekomst. Mogelijk is nog belangrijker dat, op grond van de uitgevoerde conditiemeting en de kennis die ICP⁺Consult heeft over de ontwikkeling van gebreken in de komende jaren, de vastgoedbeheerder zeer betrouwbaar kan voorspellen welke onderhoudswerkzaamheden in de toekomst nodig zijn om het bezit in een goede onderhoudsstaat te houden. Hiermee kan de vastgoedbeheerder ook kijken wanneer grote vervangingen het beste kunnen worden gepland ook in relatie met investeringsplannen voor verbetering van het bezit. Dat geldt ook voor energiebesparende maatregelen en werkzaamheden in het kader van duurzaamheid en leefbaarheid. Verder zijn de voordelen van de meting zoals die door ICP⁺Consult wordt toegepast:

• De systematische inventarisatie van de aanwezige bouwdelen, ruimten, elementen en installaties.
• Het overzicht van de relatie tussen schilderwerk en de hierbij horende ondergrond.
• Inzicht in de functie die door de gebreken wordt aangetast. Hiermee kan steeds worden bepaald om welke reden onderhoudswerkzaamheden moeten worden gepland. Dit levert een heldere relatie op met de door de organisatie gekozen strategie voor het betreffende bezit.
• Een directe heldere basis voor het "just in time"samenstellen van de meerjaren onderhouds- en/of verbeteringsplanning met de startmomenten van onderhoudscycli tot en met de meest gewenste momenten voor verbeteringen.
• De inspecteur kan direct aangeven of een meer gedetailleerd onderzoek nodig is bij gebreken waarvan de oorzaak of de juiste omvang niet direct bij de visuele inspectie kan worden vastgesteld. Dit levert de opdrachtgever de juiste stuurmogelijkheden voor de inventarisatiefase.
• Een uitstekende basis voor het vastleggen van gegevens in de cartotheek met betrekking tot de primaire gegevens, de registratie van de aanwezige bouwdelen, elementen een voorzieningen, het overzicht van de hoeveelheden, de conditiegegevens, de degradatiegegevens van de elementen in het verleden en naar de toekomst enz.
• De principe van de conditiemeting is buitengewoon geschikt om systematisch de ervaringen van de mensen uit het veld vast te leggen om continue inzicht te hebben in de onderhoudsstaat van het bezit.
• De conditiemeting kan uitstekend worden toegepast als opleverinstrument bij renovatie en nieuwbouw voor het vastleggen van de kwaliteit van de uitvoering in de tussenfasen van de realisatie en bij de eindoplevering.

Kwaliteitsturing

De conditiemeting is primair bericht op het vastleggen van de huidige toestand. De methode van ICP⁺Consult maakt het mogelijk om objectief te kunnen sturen op de gewenste onderhoudsstaat doordat op gebrekenniveau exact kan worden aangegeven tot hoever de ontwikkeling van de gebreken kan worden geaccepteerd naar de verschillende disciplines in de organisatie. Zo kunnen de woondiensten aangeven wanneer door de onderhoudsstaat de verhuur- en/of verkoopbaarheid in gevaar is, kunnen de technische diensten aangeven wanneer gevaar dreigt met betrekking tot de eisen uit het Bouwbesluit en kunnen de financiële diensten aangeven hoe budgettair gestuurd moet worden op het planmatige- en, in relatie hiermee, het klachtenonderhoud. Met deze kwaliteitssturing, die zich de komende tijd verder zal ontwikkelen kunnen prestatiegerichte afspraken worden gemaakt die passen in een ketengerichte samenwerking.

Een conditiemeting wordt in eerste instantie visueel uitgevoerd met kleine extra onderzoeken om te zien wat de hechting van de verf is op de ondergrond, of het voegwerk in orde is enz. Waar nodig kunnen aansluitend de hoeveelheden van de geregistreerde elementen en voorzieningen worden verzameld of geactualiseerd.

Als gezegd kan bij de meting direct bij het betreffend element of voorziening worden aangegeven of nader onderzoek nodig is om op een juiste manier de omvang van het gebrek te kunnen bepalen en/of de oorzaak. Dat is bijvoorbeeld belangrijk bij houtrot, onthechting van verf, betonschaden enz. Voordeel van deze aanpak is dat de conditiemeting efficiënt en effectief kan worden uitgevoerd en u later kan bepalen wanneer aanvullende onderzoeken het beste kunnen worden uitgevoerd. Zeker wanneer verbeteringen of sloop zijn gepland is goed om specifiek te kunnen bepalen wanneer extra onderzoeken nodig zijn. Die sluiten dan direct aan op de werkvoorbereiding.

Gebruik van de conditiemeting

De meting wordt met name gebruikt om te bepalen wat de onderhoudsstaat is van de gebouwen met de daarin aanwezig elementen en voorzieningen. Aan de hand hiervan kan worden afgeleid in hoeverre die elementen en voorzieningen hun functie nog kunnen vervullen en welke maatregelen nodig zijn om hun functie veilig te stellen. Hiermee word er voor gezorgd dat het gebouwenbezit zijn economisch waarde behoudt en het goede gebruik nu en in de toekomst wordt gegarandeerd. Hiermee kan gestuurd worden op de beschikbare middelen op basis van de bedrijfswaarde, respectievelijk exploitatieberekeningen. Ook kan worden gekeken of onderhoudsmaatregelen kunnen worden uitgesteld, of tussentijdse maatregelen moeten worden gepland, om beter aan te sluiten op geplande verbeteringen of sloopplannen. Andersom kunnen strategieën worden aangepast om beter aan te sluiten op de verschillende onderhoudsscenario's. Het softwarepakket is gemaakt om die onderhoudsscenario's te kunnen samenstellen en de eerder genoemde kwaliteitssturing mogelijk te maken.

Technisch beheerplan

Het is van groot belang dat een totaalplan gemaakt wordt waarin naast de onderhoudsmaatregelen alle andere technische werkzaamheden opgenomen worden die betrekking hebben op isolatiemaatregelen, verbeteringen, vervangingen, sloop enz. ("ingrepen"). Juist dit totaal overzicht geeft de vastgoedbeheerder de mogelijkheid om alle werkzaamheden op de juiste manier op elkaar af te stemmen. Onderhoud is onlosmakelijk verbonden met de gekozen strategie voor het betreffende vastgoedbezit. Hiermee kunnen financiële middelen voor het onderhoud gebruikt worden voor verbeteringen en andersom kunnen investeringen de onderhoudskosten verlagen.

Strategisch:

• Adviezen strategisch voorraadbeleid (investeringen)
• Adviezen onderhoudsbeleid
• Onderzoek accommodatie vermogen bestaande woningvoorraad

Tactisch

• Opstellen onderhoudsscenario's. Relatie met verbeteringen en sloop.
• Opstellen meerjaren onderhoudsplannen
• Opstellen jaarbegrotingen
• Werkvoorbereiding met kostencalculaties

Operationeel

• Conditiemeting NEN 2767
• Cursus Conditiemeting
• Toepassing geautomatiseerde toepassing inspecties en maken meerjaren ramingen
• Inspecties
• Opleveringen